Zum 1. Dezember 2020 tritt eine Novelle des WEG-Rechts in Kraft, die zahlreiche und mitunter einschneidende Veränderungen für die knapp 1,75 Millionen Wohnungseigentümergemeinschaften in Deutschland mit sich bringt. Mit den weitreichenden Änderungen wird dieses im Jahr 2007 zuletzt stark umgekrempelte Rechtsgebiet noch einmal „umgebaut“ – in erster Linie um zutagegetretene Schwächen zu beseitigen und offene Fragen zu klären. In diesem Rechtstipp soll es um die Folgen der WEG-Reform auf zukünftige bauliche Veränderungen in den Gebäuden gehen.
Vereinfachung von Sanierungen und Modernisierung
Eine der wohl größten Unterschiede zur vorher geltenden Rechtslage dürfte der Umstand sein, dass Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum nach dem neuen § 20 Abs. 1 WEG mit Inkrafttreten der Reform mit einfacher Mehrheit möglich ist. Früher mussten alle von einer Maßnahme beeinrächtigten Eigentümer zustimmen, sodass ein Wohnungseigentümer die ganze Maßnahme leicht blockieren konnte.
Kostenbeteiligung trotz Ablehnung
Der Grundsatz, dass die Kosten für eine Baumaßnahme nur von denjenigen Wohnungseigentümern getragen werden müssen, die dem auch zugestimmt haben, wird ebenfalls vom neuen WEG-Recht durchbrochen. So müssen alle Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG die Kosten für modernisierende Erhaltungsmaßnahmen gemeinsam tragen, wenn sich diese Ausgaben innerhalb eines angemessenen Zeitraumes amortisieren. Hierfür werden regelmäßig 10 Jahre anzusetzen sein.
Diese Regel, dass sich eine Investition innerhalb von 10 Jahren rechnen muss, ist aber dann nicht anzuwenden, wenn eine Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen, die gleichzeitig die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, für die Maßnahmen votieren. Auch die Eigentümer, die dagegen gestimmt haben, müssen sich dann an den Kosten beteiligen. Den einzigen Schutz für diese Eigentümer hat der Gesetzgeber eingebaut, indem diese Regelung nicht gilt, wenn eine Maßnahme mit „unverhältnismäßigen Kosten“ verbunden ist.
Privilegien für Elektro-Mobilität, Barrierefreiheit, Einbruchsschutz und Digitalisierung
Keine Kostenbeteiligung der anderen Eigentümer, aber einen Anspruch auf Gestattung für bestimmte bauliche Veränderungen gibt der Gesetzgeber den Eigentümern mit § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG. Das bedeutet aber nicht, dass die übrigen Wohnungseigentümer jetzt überhaupt nicht mehr mitreden dürfen, wenn ein Eigentümer beispielsweise eine Ladestation für sein Elektroauto einbauen möchte oder sich ein Glasfaserkabel legen lässt. Das Projekt an sich kann die Eigentümerversammlung nicht mehr verhindern, aber Vorgaben zur konkreten Ausgestaltung der Veränderungen machen und sogar entscheiden, ob der jeweilige Wohnungseigentümer die Maßnahme selbst ausführt oder die Gemeinschaft auf Kosten des Eigentümers.
Mitglieder dürfen an den priviligierten Maßnahmen von Einzeleigentümern partizipieren
Eigentümer, die später die von einem anderen Eigentümer geschaffene Infrastruktur mitnutzen wollen, können das gegen Kostenbeteiligung tun. So wäre es unsinnig, wenn sich jemand extra ein Stromkabel legen müsste, um eine weitere Ladestation für sein Auto zu betreiben. Oder ein zweiter Treppenlift für das Treppenhaus. In diesem Fall kann die Gemeinschaft (nicht der Eigentümer, der die Maßnahme finanziert hat) beschließen, dass auch der Nachzügler die Installation nutzen darf – wenn er die Kosten für den Bau anteilig erstattet und sich künftig an den Betriebskosten beteiligt.
Keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage
Diese Erleichterungen stehen allerdings unter dem Vorbehalt des § 20 Abs. 4 WEG. Danach dürfen bauliche Veränderungen nicht beschlossen und können auch nicht verlangt werden, wenn sie zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führen würden oder einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligen.
Was das Gesetz damit konkret meint, wird die Rechtsprechung in den kommenden Jahren entwickeln müssen. Bis dahin kann man sich daran orientieren, was die Gerichte in der Vergangenheit über ähnlich lautende Vorschriften zu Modernisierungsmaßnahmen entschieden haben.
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