Wer als Verwalter bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum untätig bleibt, riskiert für die Eigentümergemeinschaft hohe Kosten. Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 21.11.2019 (Az. V ZR 101/19) unmissverständlich klargestellt: Auch wenn alle Wohnungseigentümer über bestehende Schäden informiert sind, entbindet das den Verwalter nicht von seiner Verantwortung. Wer abwartet, statt zu handeln, muss im Zweifel mit erheblichen Schadensersatzforderungen rechnen – und trägt das Haftungsrisiko selbst.
Was verlangt der BGH vom WEG-Verwalter bei bekannten Mängeln?
Der Beschluss macht deutlich: Der Verwalter muss Mängel am Gemeinschaftseigentum prüfen und aktiv für deren Beseitigung sorgen – unabhängig davon, ob die Eigentümer bereits Bescheid wissen.
Worum ging es im entschiedenen Fall?
Im konkreten Fall hatte eine Verwalterin einer Wohnanlage bereits im Jahr 2000 ein Gutachten zu den Balkonbrüstungen eingeholt. Das Gutachten zeigte verschiedene Mängel auf, die auch in einer Eigentümerversammlung angesprochen wurden. Dennoch wurde keine umfassende Sanierung beschlossen. Die Verwalterin ließ nur einzelne Reparaturen nach Schadensmeldungen durchführen.
Erst viele Jahre später wurde der Sanierungsbedarf so groß, dass die Kosten deutlich höher ausfielen als bei einer rechtzeitigen Instandsetzung. Die Eigentümergemeinschaft verlangte daraufhin von der inzwischen abberufenen Verwalterin Schadensersatz in Höhe von 219.000 Euro.
Wie entschied der BGH?
Während die Vorinstanzen die Klage abwiesen, weil auch die Eigentümer von den Mängeln wussten, stellte der Bundesgerichtshof klar: Die Verwalterin hätte dennoch Maßnahmen zur Mängelbeseitigung prüfen und vorschlagen müssen. Ihre Untätigkeit stellt eine Pflichtverletzung dar, die zu Schadensersatz führen kann.
Welche Folgen hat das für Eigentümer und Verwalter?
Das Urteil stärkt die Rechte der Wohnungseigentümer und verpflichtet Verwalter zu einer aktiven Rolle bei der Instandhaltung. Es reicht nicht, auf einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft zu warten oder sich auf deren Kenntnis zu berufen. Verwalter müssen:
- bekannte Mängel selbstständig prüfen,
- Sanierungsvorschläge ausarbeiten und den Eigentümern vorstellen,
- und tragen ein erhebliches Haftungsrisiko, wenn sie untätig bleiben.
Was bedeutet das in der Praxis?
Für Eigentümer bedeutet das Urteil: Sie können vom Verwalter erwarten, dass er sich um die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kümmert. Kommt der Verwalter dieser Pflicht nicht nach und entstehen dadurch Schäden oder Mehrkosten, kann die Gemeinschaft Schadensersatz verlangen.
Für Verwalter heißt das: Sie sollten Mängel dokumentieren, Experten hinzuziehen, Sanierungskonzepte erstellen und die Eigentümer aktiv informieren. Wer diese Aufgaben vernachlässigt, setzt sich einem erheblichen Haftungsrisiko aus.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und entspricht dem Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Wenn Sie Sie als Wohnungseigentümer denken, dass Sie einen Schadensersatzanspruch gegen Ihre Verwaltung haben könnten oder sich als Verwalter:in gerne absichern möchten, können Sie sich gerne an uns wenden. Rufen Sie einfach an oder melden sich per E-Mail. Beachten Sie aber bitte, dass dies regelmäßig mit Kosten verbunden ist.