Mietrecht

Mehr als einem Jahrzehnt Erfahrung

Schwerpunkt meiner Arbeit ist das Mietrecht. Von Kaution bis Kündigung, Mängel wegen Schimmel oder Lärm, Schönheitsreparaturen oder Untervermietung – keine dieser rechtlichen Problemfelder sind uns fremd und beschäftigen uns seit über einem Jahrzehnt.

Unser Angebot richtet sich gleichermaßen an Mieter und Vermieter. Auch wenn wir uns vorbehaltlos für die Interessen unserer Mandanten einsetzen, verlieren wir durch den regelmäßigen Perspektivwechsel auch die Sichtweise des Gegners nicht aus dem Blick und können oft noch vor einem teuren Rechtsstreit eine Lösung für den Konflikt finden.

Ob der Vermieter Eigenbedarf geltend macht, eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung möchte oder der Mieter die Wohnung ohne Genehmigung umbaut oder einfach nur seine Miete nicht bezahlt – das Mietrecht ist unser Spezialgebiet, in dem wir nicht nur die Ausbildung zur Fachanwaltschaft erfolgreich abgeschlossen haben, sondern uns regelmäßig fortbilden. Daneben pflegen wir unsere Vernetzung mit anderen Mietrechtsexperten als Mitglied in der AG Mietrecht des Deutschen Anwaltvereins (DAV).

Selbstverständlich beraten wir auch schon im Vorfeld eines Konflikts, etwa wenn Sie sich vor Abschluss eines Mietvertrags vergewissern wollen, ob bestimmte Klauseln gültig sind, Sie sich bei einer Betriebskostenabrechnung unsicher sind oder sich eine Kündigung anbahnt.

Ist es bereits zum Streit gekommen, vertrete ich Sie bundesweit sowohl außergerichtlich direkt gegenüber Ihrem Gegner als auch vor Gericht.

Eigenbedarfskündigung

Kündigung wegen Eigenbedarf – ein scharfes Schwert mit zwei Seiten

Einen Mietvertrag über Wohnraum zu kündigen, ist gar nicht so einfach. Wer nicht gerade mit seinem Vermieter unter einem Dach wohnt oder einen der wenigen anderen Ausnahmetatbestände für eine erleichterte Kündigung erfüllt, wer regelmäßig seine Miete zahlt und auch sonst keine mehr oder weniger groben Verstöße gegen seine vertraglichen Pflichten begeht, ist so gut wie „unkündbar“.

Um den Mieter dennoch loszuwerden bzw. die Wohnung zu entmieten, wird dann häufig eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. Die Norm, die dies erlaubt, versteckt sich in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB – danach liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn er die Räume für sich, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts benötigt.

Diese Kündigungsmöglichkeit ist beliebt und führt häufig zum Erfolg: Das Leben ist bunt und Angehörige gibt es meist genug – da findet sich schnell eine Konstellation, in der man Eigenbedarf geltend machen und nachvollziehbar begründen kann. Hinzu kommt, dass das Mietobjekt regelmäßig Eigentum des Vermieters ist und auch die Gerichte grundsätzlich argumentieren, dass man mit seinem Eigentum machen kann, was man will.

Besonders eindrucksvoll zeigte sich dies im Fall eines Arztes, der Eigenbedarf anmeldete, um seine Tochter aus geschiedener Ehe in einer Zweitwohnung zu Besuch empfangen zu können. Wie oft und an wie vielen Tagen diese Besuche stattfinden sollten, war völlig offen. Dennoch entschieden das Landgericht Berlin (Urteil vom 22.08.2013 – 67 S 121/12) und ihm folgend das Bundesverfassungsgericht (Beschluss vom 23.04.2014 – 1 BvR 2851/13) im Ergebnis, dass die zuvor in der Wohnung lebende Mieterin nach 20 Jahren ausziehen müsse.

Die Geltendmachung von Eigenbedarf ist jedoch keine einfache Angelegenheit. Formfehler und andere Mängel in der Kündigungserklärung machen es dem Anwalt nicht selten leicht, die Kündigung abzuwehren oder das ganze Verfahren so zu verzögern, dass die Vermieter entweder ganz aufgeben (was dann dafür spricht, dass der Bedarf doch nicht so dringend war) oder dem Mieter den Auszug durch finanzielle Zugeständnisse versüßen.

Aber auch wenn Kündigung und Räumung erfolgreich sind, müssen beide Seiten darauf achten, dass sich das Ganze nicht später als „vorgetäuschter Eigenbedarf“ herausstellt. Denn dann drohen (aus Mietersicht: winken) zum Teil erhebliche Schadensersatzansprüche wegen Umzugskosten, Maklergebühren, Mieterhöhung etc.

Wir beraten und vertreten Sie umfassend in Sachen Eigenbedarf – egal ob als Mieter oder Vermieter. Wenden Sie sich an uns, wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben oder prüfen lassen wollen, ob dies für Sie ein erfolgversprechender Weg ist, Ihre Wohnung zurückzubekommen. Schicken Sie uns eine kurze Zusammenfassung des Sachverhalts und ggf. den relevanten Schriftverkehr – wir prüfen den Fall dann im Rahmen einer Beratung (siehe: Kosten) und klären, wie wir auf dieser Grundlage für Sie tätig werden können.

Mietminderung

In der Wohnung über Ihnen gab es einen Wasserschaden und jetzt ist da ständig ein hässlicher Wasserfleck? Die Nachbarn unter Ihnen machen ständig Lärm? Das Fenster ist undicht und neuerdings regnet es auch noch rein? In all diesen Fällen können Sie mit großer Wahrscheinlichkeit die Miete mindern.

Um die Miete mindern zu können, müssen Sie nicht viel tun – denn der Anspruch selbst ergibt sich aus dem Gesetz, nämlich aus § 536 Abs. 1 BGB. Dort heißt es, dass der Mieter von der Entrichtung der Miete befreit ist, solange die Tauglichkeit der Wohnung zum „vertragsgemäßen Gebrauch“ aufgehoben ist. Für die Dauer der Tauglichkeitsbeeinträchtigung ist nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.

Voraussetzung ist zunächst nur, dass Sie dem Vermieter den Mangel anzeigen. Das ist fair, schließlich muss der Vermieter auch die Möglichkeit haben, den Mangel zu beheben. Verlassen Sie sich aber nicht auf die Kulanz des Vermieters und setzen Sie gleich eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels, damit von Anfang an Klarheit herrscht. Scheuen Sie sich auch nicht, eine zu kurze Frist zu setzen. Ihre Rüge wird dadurch nicht unwirksam, sondern verlängert sich allenfalls „automatisch“ auf eine angemessene Frist.

Machen Sie das alles am besten nachweisbar, damit später niemand abstreiten kann, die Mängelanzeige zur Kenntnis genommen zu haben. Eine E-Mail ist gut, wenn der Vermieter darauf antwortet – ansonsten sollte es schon ein Einschreiben sein. Ab diesem Zeitpunkt ist die Miete automatisch gemindert. Dokumentieren Sie am besten auch alle Mängel, sobald Sie sie selbst bemerken.

Schon bei der Berechnung der Mietminderung sollten Sie sich an eine juristisch versierte Person wenden. Denn die Höhe der Mietminderung hängt von der Schwere des Mangels ab und es gibt keine festen Sätze, sondern nur Richtwerte, die sich aus Gerichtsurteilen in vergleichbaren Fällen ergeben.

Wenn Sie dann eine ungefähre Vorstellung von der Minderungsquote haben, können Sie die Miete mindern. Entweder zahlen Sie ab dem Folgemonat nur noch die geminderte Miete oder Sie zahlen weiterhin die volle Miete „unter Vorbehalt der Rückforderung“. Die 2. Möglichkeit empfiehlt sich immer dann, wenn auch nur die geringste Möglichkeit besteht, dass Sie die Mietminderung zu hoch angesetzt haben oder gar selbst für den Mangel verantwortlich sind oder eine Mitschuld tragen. Sie könnten dann ungewollt in einen Mietrückstand geraten, der ab einer bestimmten Höhe zu einer Kündigung führen kann.

Es empfiehlt sich daher, nicht zu lange zu warten, bevor Sie anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Wenn es Ihnen nur darum geht, dem Vermieter klar zu machen, dass Sie auf der Beseitigung der Mängel bestehen und die Mietminderung als „Motivation“ nutzen, damit der Vermieter endlich „aus dem Quark“ kommt, kommen Sie mit den hier gegebenen Tipps schon recht weit. Sollte dies jedoch nicht innerhalb weniger Wochen zum Erfolg geführt haben, können Sie sich gerne an uns wenden. Wir beraten Sie in einem ersten Schritt, zeigen Ihnen die Möglichkeiten und Risiken auf und besprechen dann das weitere Vorgehen. (Hinweis zu Arbeitsweise und Kosten und erste Schritte).

Mieterhöhung

Miete ist für viele Menschen eine der größten monatlichen Ausgaben. Umso ärgerlicher ist es, wenn der Vermieter plötzlich eine Mieterhöhung ankündigt. Doch nicht jede Mieterhöhung ist rechtens. Denn Vermieter können die Miete nicht nach Belieben erhöhen. Er muss sich an die gesetzlichen Vorgaben halten, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt sind.

Es gibt verschiedene Arten der Mieterhöhung, die jeweils unterschiedliche Voraussetzungen haben:

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Ist die aktuelle Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert, kann der Vermieter die Miete an die übliche Miete in der Umgebung anpassen. Diese Mieterhöhung muss schriftlich begründet werden und ist somit gut überprüfbar. Die Mieterhöhung tritt aber nicht automatisch in Kraft. Der Mieter muss ihr innerhalb von 2 Monaten zustimmen – natürlich nur, wenn alle Regeln eingehalten wurden. So darf die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 20% steigen, in Gebieten mit knappen Wohnraum (beispielsweise Hamburg) nur um 15%. Das ist die sogenannte Kappungsgrenze. Ist die Mieterhöhung rechtmäßig und stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter die Mieterhöhung beim Amtsgericht vor Ort durchsetzen.
Mieterhöhung nach Modernisierung: Auch wenn die Wohnung modernisiert wurde, darf der Vermieter die Miete grundsätzlich erhöhen. Die Modernisierung bedeutet beispielsweise eine neue Heizung, eine bessere Wärmedämmung oder auch ein neues Badezimmer. Auch hier gelten ein paar besondere Vorschriften, die der Vermieter beachten muss. So muss die Modernisierung mindestens 3 Monate vorher angekündigt werden. Die Erhöhung selbst orientiert sich an der Höhe der Modernisierungskosten.
Mieterhöhungen Indexmietverträgen: Hierbei handelt es sich um bereits „programmierte“ Mieterhöhungen, die sich direkt aus dem Mietvertrag ergeben. Bei einem Indexmietvertrag werden die Mieten regelmäßig an den Verbraucherpreisindex angepasst. Das funktioniert (theoretisch) nicht nur in eine Richtung. Sinkt der Verbraucherpreisindex muss die Miete gegebenenfalls auch nach unten angepasst werden.
Mieterhöhung bei Staffelmietverträgen: Während die Indexmiete rechnerisch herausfordernd sein kann, ist die Staffelmiete denkbar einfach. Hier steigt die Miete in bestimmten Zeitabständen und in festgelegten Beträgen, die bereits von Anfang an festgelegt waren. Dies ist auch die einzige Art der Mieterhöhung, die nicht schriftlich vorher angekündigt werden muss.

Wer eine Mieterhöhung erhält, sollte sich gut überlegen, wie er weiter vorgeht. Die Zeit hat man regelmäßig auch, wenn man innerhalb von 2 Monaten zustimmen soll. In diesem Fall ist also ausreichend Zeit, um zu prüfen:

Ist die Mieterhöhung schriftlich begründet?
Ist die Mieterhöhung formell und inhaltlich korrekt
Ist die Mieterhöhung angemessen und entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete?
Ist die Mieterhöhung innerhalb der Kappungsgrenze?
Ist die Mieterhöhung nach einer Modernisierung gerechtfertigt und richtig berechnet?
Ist die Mieterhöhung nach einer Indexänderung richtig angepasst?

Bei der Beantwortung dieser Fragen helfen wir Ihnen natürlich gerne im Rahmen einer Erstberatung. Sollten sich tatsächlich Anhaltspunkte für eine Unwirksamkeit der Mieterhöhung ergeben, beraten wir gemeinsam mit Ihnen über das weitere Vorgehen – z.B. schriftlichen Widerspruch oder einfach abwarten und schauen, ob der Vermieter rechtzeitig Klage erhebt.

Selbstverständlich beraten wir auch Vermieter bei der Durchsetzung ihrer berechtigten Ansprüche. Wir beraten bei der Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften und formulieren wirksame Mieterhöhungserklärungen, damit es keine Probleme gibt, wenn die Zustimmung zur Mieterhöhung notfalls gegen den Mieter durchgesetzt werden muss.

Denn eine Mieterhöhung ist für beide Seiten eine heikle Angelegenheit. Der Vermieter möchte eine angemessene Rendite für seine Immobilie erzielen, der Mieter muss seine Wohnkosten im Auge behalten. Im Idealfall vermitteln wir auch zwischen den Parteien und schaffen so die Voraussetzungen, ein Problem zu lösen, bevor es eskaliert und der Streit vor Gericht ausgetragen werden muss. Wenden Sie sich an uns und wir suchen nach einer Lösung, mit der beide Parteien leben können.