Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat in seinem Urteil vom 2. November 2022 (123 C 77/22) eine wichtige Klarstellung zur Vereinbarkeit von Indexmieten mit der Mietpreisbremse getroffen. Auch wenn die Anfangsmiete gegen die Mietpreisbremse verstößt, bleiben spätere Indexmieterhöhungen grundsätzlich wirksam.
Die Entscheidung und ihre tragenden Argumente
In dem Fall vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte hatten Mieter über einen Rechtsdienstleister gegen ihre Vermieterin geklagt. Sie beanstandeten einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und verlangten Auskunft sowie Rückzahlung überhöhter Miete aus einem Indexmietvertrag. Die Wohnung lag in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, für das per Rechtsverordnung eine Mietpreisbremse festgelegt war.
Das Gericht gab den Mietern hinsichtlich der Rückzahlung zu viel gezahlter Miete recht und bestätigte, dass die ursprünglich vereinbarte Miete tatsächlich gegen die Mietpreisbremse verstieß. Gleichzeitig stellte das Amtsgericht jedoch klar, dass die später erklärte Indexmieterhöhung dennoch wirksam blieb.
Die Begründung stützte sich auf § 557a Abs. 4 BGB, der ausdrücklich vorsieht, dass die Vorschriften der Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556g BGB) nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden sind. Da die Miete beim Einzug der Mieter zunächst im Rahmen der Bedingungen zur Mietpreisbremse gelegen hatte, durfte die Indexmiete die Vergleichsmiete im Laufe der Jahre auch übersteigen.
Wie es nach dem Urteil weiterging:
Das Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte wurde rechtskräftig. Es sind keine Rechtsmittel gegen die Entscheidung eingelegt worden, und das Urteil hat daher Bestandskraft erlangt. Die klare gesetzliche Regelung in § 557a Abs. 4 BGB ließ auch wenig Raum für erfolgreiche Rechtsmittel.
Die Entscheidung wurde in der Fachöffentlichkeit daher auch überwiegend als rechtlich folgerichtig bewertet. Rechtsanwälte und Immobilienverbände bestätigten, dass das Urteil der bereits bestehenden Rechtslage entspricht und die Systematik des Mietrechts folgerichtig umsetzt.
In politischer Hinsicht reagierte der Deutsche Mieterbund kritisch auf die Entscheidung und forderte eine Kappungsgrenze für Indexmieten, die nun plötzlich vielerorts stärker steigen als die ortsübliche Vergleichsmiete. Vermieterverbände hingegen begrüßten die Rechtssicherheit, die das Urteil für Indexmietverträge schafft.
Fachzeitschriften und Immobilienportale griffen die Entscheidung auf und bestätigten deren praktische Bedeutung für die Bewertung von Indexmietverträgen. Besonders hervorgehoben wurde, dass die Entscheidung Vermietern eine gewisse Sicherheit gibt, da eine gegebenenfalls überhöhte Miete nicht die vereinbarte Indexmiete rechtlich angreift.
Auswirkungen auf die Praxis
Für Eigentümer: Die Entscheidung stärkt die Position von Vermietern mit Indexmietverträgen erheblich. Selbst wenn sich nachträglich herausstellt, dass die Anfangsmiete gegen die Mietpreisbremse verstießen hat, bleiben spätere Indexerhöhungen wirksam. Vermieter müssen allerdings bei der Erstfassung der Miete weiterhin die Mietpreisbremse beachten und können für Überschreitungen zur Rückzahlung verpflichtet werden.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften: Bei vermieteten Eigentumswohnungen mit Indexmietverträgen profitieren die einzelnen Eigentümer von der Rechtssicherheit. Die Entscheidung zeigt, dass Indexmietverträge auch bei späteren Verstößen gegen die Mietpreisbremse ihre Wirksamkeit behalten, was für die Kalkulation der Mieteinnahmen von Bedeutung ist.
Die Entscheidung verdeutlicht die Systematik des Gesetzgebers, der bewusst zwischen der Kontrolle der Anfangsmiete und der späteren indexbasierten Anpassung unterscheidet. Für die Praxis bedeutet dies mehr Rechtssicherheit bei Indexmietverträgen, ohne die grundsätzliche Wirksamkeit der Mietpreisbremse zu gefährden.