Das Amtsgericht Oldenburg in Holstein entschied am 22. Mai 2023, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft trotz teils gemeinschaftseigentumlicher Balkonteile keine Beschlusskompetenz für deren Sanierung hat, wenn die Teilungserklärung die Instandhaltungskosten wirksam auf die Sondereigentümer übertragen hat. Das Landgericht Itzehoe bestätigte diese Entscheidung im Berufungsverfahren am 30. April 2024.
Die Ausgangssituation
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss die Eigentümerversammlung am 2. Juli 2022 die Sanierung der Balkone für geschätzte 370.000 Euro. Die Kläger widersprachen und argumentierten, dass der WEG die Beschlusskompetenz fehle, da die Teilungserklärung die Instandhaltungspflicht wirksam auf die jeweiligen Sondereigentümer übertragen habe.
Die beklagte WEG hielt dagegen, sie habe aufgrund bauordnungsrechtlicher Regelungen und Verkehrssicherungspflicht die Beschlusskompetenz, da wesentliche Teile der Balkone zum Gemeinschaftseigentum gehörten. Zudem müsse sie Baumängel beheben und das einheitliche Erscheinungsbild der Gebäude gewährleisten.
Die Entscheidung und ihre Begründung
Das Amtsgericht Oldenburg gab den Klägern recht und erklärte die Beschlüsse für ungültig. Das Gericht stellte fest, dass der WEG die Beschlusskompetenz für die Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone fehle, da diese durch die Teilungserklärung wirksam auf die jeweiligen Sondereigentümer übertragen worden sei.
Die tragende Argumentation des Gerichts: Auch wenn Teile der Balkone im Gemeinschaftseigentum stehen, kann die Teilungserklärung in wirksamer Weise die Instandhaltungspflicht auf den jeweiligen Sondereigentümer übertragen. Eine Beschlusskompetenz der WEG entfällt dann, auch wenn sie diese nicht durch Beschluss „an sich ziehen“ kann.
Der Verfahrensgang in der Berufung
Das Landgericht Itzehoe wies die Berufung mit Urteil vom 30. April 2024 zurück und bestätigte damit die erstinstanzliche Entscheidung. Das Berufungsgericht unterschied den Fall von anderen Konstellationen und betonte, dass bei wirksamer Übertragung der Erhaltungslast in der Teilungserklärung eine Beschlusskompetenz der Gesamtheit der Eigentümer nicht mehr bestehe.
Reaktionen
Die Entscheidung fügt sich in die etablierte Rechtsprechung ein, wonach die Übertragung der Erhaltungslast für Balkone auf einzelne Wohnungseigentümer grundsätzlich zulässig ist. Der Bundesgerichtshof hatte bereits entschieden, dass solche Regelungen in der Teilungserklärung wirksam vereinbart werden können, solange sie nicht gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstoßen.
Von Bedeutung sind klare Formulierungen in Teilungserklärungen. Die Entscheidung stärkt die Vertragsfreiheit bei der Gestaltung der internen Beziehungen in Wohnungseigentümergemeinschaften.
Auswirkungen für die Praxis
Für Eigentümer: Wohnungseigentümer müssen bei Balkonsanierungen genau prüfen, was ihre Teilungserklärung regelt. Ist die Instandhaltungspflicht wirksam auf sie übertragen, müssen sie die Kosten selbst tragen – auch für konstruktive Teile, die eigentlich zum Gemeinschaftseigentum gehören. Die Entscheidung schafft Rechtssicherheit über bestehende Kostenverteilungen.
Für die WEG: Wohnungseigentümergemeinschaften können nicht einseitig durch Beschluss Zuständigkeiten an sich ziehen, wenn die Teilungserklärung diese bereits wirksam anders geregelt hat. Dies verhindert nachträgliche Kostenverschiebungen zu Lasten einzelner Eigentümer. Allerdings müssen WEGs bei Verkehrssicherungspflichten besonders vorsichtig sein, da sie im Schadensfall trotzdem haften können.
Für Verwalter: Verwalter müssen die Regelungen der Teilungserklärung genau kennen und beachten. Bei unklaren Formulierungen sollten sie rechtliche Beratung einholen, bevor Sanierungsbeschlüsse gefasst werden. Die Beschlussfassung über Maßnahmen ohne Kompetenz kann zu unwirksamen Beschlüssen und rechtlichen Auseinandersetzungen führen